自去年末以來(lái)，已有多家頭部民營(yíng)房企出現(xiàn)問(wèn)題；但在這些企業(yè)陸續(xù)陷入危機(jī)時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)注意到風(fēng)險(xiǎn)事件背后的“反常性”。在地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期并沒(méi)有太大改變的背景下，說(shuō)明房企們的集中暴雷并不是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而是去杠桿大背景下導(dǎo)致的“資金流斷裂”。

因此，目前地產(chǎn)行業(yè)是從過(guò)去的“高杠桿高周轉(zhuǎn)”經(jīng)歷了痛苦的“去杠桿”歷程，未來(lái)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展；而那些以融資著稱的房企們，實(shí)際上早就在高額融資成本的不健康狀態(tài)下徘徊許久，一旦融資全面收緊，債務(wù)危機(jī)就此爆發(fā)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的完成，也意味著地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代一去不復(fù)返，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)將常態(tài)化運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至逐漸收縮；地產(chǎn)行業(yè)注定是凜冬降至，能夠維持公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)已是萬(wàn)幸，行業(yè)的兼并重組大戲也將開(kāi)場(chǎng)。

而在地產(chǎn)遭遇危機(jī)時(shí)，原本風(fēng)險(xiǎn)彌漫的城投迎來(lái)了新的任務(wù)與轉(zhuǎn)機(jī)。在許多民營(yíng)地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)后，城投作為地方政府的代表，第一時(shí)間就成為了地方地產(chǎn)項(xiàng)目的托管單位，甚至也將在未來(lái)接過(guò)新一輪城鎮(zhèn)化背景下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大任。

這不僅是因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)們已經(jīng)自身難保、無(wú)力進(jìn)行更多的投資開(kāi)發(fā)；也是因?yàn)楫?dāng)前基建投資正在改變“玩法”，已經(jīng)從傳統(tǒng)的基建-土地-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分離，走向全流程開(kāi)發(fā)一體化之路。

這也就意味著，隨著城投逐漸脫離政府投融資平臺(tái)的屬性，將更多參與到基建與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)中去；既替代了傳統(tǒng)上的中小地產(chǎn)生態(tài)位，也使得城投公司能夠獲得更為確定、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)性收入。

并且，城市更新、片區(qū)開(kāi)發(fā)等新模式、新玩法也將進(jìn)一步推動(dòng)這個(gè)過(guò)程；就像之前環(huán)保行業(yè)經(jīng)歷了“國(guó)有化”的風(fēng)潮后，“房住不炒”背景下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將成為城投公司的新職能，既幫助城投找到轉(zhuǎn)型后的新業(yè)務(wù)，也避免了政府最為頭疼的房?jī)r(jià)調(diào)控問(wèn)題。

城投與地方政府的關(guān)系歷來(lái)是緊密的，因此在2018年開(kāi)始的地方隱性債務(wù)核查中，有一部分城投債務(wù)被認(rèn)定為“地方政府隱性債務(wù)”，納入了政府債務(wù)管理的范疇。財(cái)政系統(tǒng)也多次通過(guò)市場(chǎng)化置換等途徑，幫助城投公司進(jìn)行債務(wù)化解，避免因經(jīng)濟(jì)下行與融資壓力造成的城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

隨著年底的降臨，多地政府接到通知，允許地方政府申請(qǐng)將一部分存量隱性債務(wù)置換為法定形式的地方政府債券，通過(guò)“隱性轉(zhuǎn)顯性”的方式解決地方政府的歷史遺留問(wèn)題，也通過(guò)這個(gè)方式來(lái)解決部分城投的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

雖然從目前的情況來(lái)看，通過(guò)再融資債券置換隱性債務(wù)的額度比較有限，但每年均可采用這一方式解決部分債務(wù)壓力；并且地方政府開(kāi)始通過(guò)“省統(tǒng)籌”的方式綜合疏導(dǎo)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，意味著城投債務(wù)仍然有非常強(qiáng)的特殊性，主旋律仍然是“持續(xù)化解”而非“硬著陸”，城投債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)仍然在可控范圍內(nèi)。

實(shí)際上，城投是否會(huì)像地產(chǎn)那樣“一躺了之”，關(guān)鍵在于城投未來(lái)的預(yù)期如何、是否還有重要作用；從過(guò)去的幾輪政策變化來(lái)看，這確實(shí)是非常重要的核心與焦點(diǎn)。

但這一趨勢(shì)在最近兩年有了很大改變；在提出“國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)”、共同富裕的背景下，城投作為政府的市場(chǎng)化平臺(tái)，將仍然是地方政府施政的重要工具。

尤其是近年的鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化、雙碳以及公共服務(wù)，城投的重要功能可以說(shuō)只是“剛剛開(kāi)始”，距離完成共同富裕還非常遙遠(yuǎn)。從今年教育與養(yǎng)老托幼的巨大政策變化來(lái)看，就能明白這一點(diǎn)。

當(dāng)城投再次接過(guò)重任，債務(wù)化解似乎也將不再那么困難；在宏觀政策的變化之下，地產(chǎn)末路時(shí)，正是城投新的春天。