一、項(xiàng)目概況

    項(xiàng)目目的在通過對(duì)隨州高新投受讓湖北澴泰對(duì)美亞迪光電公司債權(quán)行為的可行性進(jìn)行研究和分析，從隨州高新投的角度審慎地提出此項(xiàng)收購行為可能對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)造成的影響，同時(shí)，對(duì)此債權(quán)的有效性、擔(dān)保的合規(guī)性等進(jìn)行判別，合理的預(yù)測(cè)收購美亞迪光電債權(quán)的可變現(xiàn)價(jià)值、收益情況、投資回報(bào)率和投資回收期限等，并充分考慮此項(xiàng)收購可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，為隨州高新投高層進(jìn)行投資決策和實(shí)施收購行為提供參考。

    二、項(xiàng)目重點(diǎn)目標(biāo)

    1、收購債權(quán)的基本情況及未來經(jīng)營(yíng)狀況分析

    2、交易結(jié)構(gòu)及交易價(jià)格分析

    3、投資估算及資金來源分析

    4、收購資金投入產(chǎn)出分析

    5、收購風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析

    三、主要的難點(diǎn)和問題

    （一）測(cè)算資金來源及成本

    此次項(xiàng)目收購標(biāo)的屬于工業(yè)地產(chǎn)，未來收益不確定的情況下，需要?jiǎng)佑?000萬的資金，因此有必要分析收購資金來源的結(jié)構(gòu)及其成本對(duì)本次收購股權(quán)效果的影響。為此，本方案中根據(jù)自有資產(chǎn)和銀行貸款兩者的比例做了一個(gè)表。假設(shè)在全部資金來源中，公司自有資金的比重不高于50%，銀行貸款的比重不低于50%?，F(xiàn)將幾種典型方案的資金成本比較如下(假定自有資金的財(cái)務(wù)成本為0，銀行貸款的財(cái)務(wù)成本參照隨州高新投2020年一年期流動(dòng)性貸款利率5%)；最終得出自有資金比重越小，銀行貸款比重越大，資金的平均成本越高的結(jié)論。如果能夠增加自有資金的比重，相應(yīng)降低銀行貸款的比重，可以有效地降低資金的平均成本。

    （二）解決項(xiàng)目盈利性問題

    對(duì)項(xiàng)目的盈利能力評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析是最重要的，因?yàn)樗沿泿诺臅r(shí)間價(jià)值考慮在內(nèi)，更能切合實(shí)際地分析出項(xiàng)目狀況。主要從項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)回收期三個(gè)方面分析隨州高新投債權(quán)收購項(xiàng)目的盈利能力。該項(xiàng)目計(jì)算期主要包括建設(shè)期和收益期，為了計(jì)算的簡(jiǎn)便性，采取年利率計(jì)算凈現(xiàn)值，根據(jù)項(xiàng)目占用的資金成本加一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定該項(xiàng)目的折現(xiàn)率即基準(zhǔn)收益率為8%。并將建設(shè)期為初始年份記作第0年，收益期18年。根據(jù)租金收入預(yù)測(cè)表的數(shù)據(jù)，預(yù)算得出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)到設(shè)定的基準(zhǔn)或高于其設(shè)定的基準(zhǔn)，說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上基本具有可行性的，具有投資的價(jià)值。

    （三）分析項(xiàng)目的敏感性

    對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以清楚地列示各項(xiàng)不確定性因素變動(dòng)后，對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響程度。故根據(jù)隨州高新投投資項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及以往開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)資料，當(dāng)不確定性因素在設(shè)定范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，該投資項(xiàng)目對(duì)租金收入這個(gè)不確定性因素反映最為敏感，當(dāng)項(xiàng)目原估算的租金收入下降1.5%時(shí)，其內(nèi)部收益率為7.96%，低于基準(zhǔn)收益率；凈現(xiàn)值為負(fù)；動(dòng)態(tài)回收期為18.10年，大于基準(zhǔn)投資回收期18年，故使項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目不具有可行性。其次，當(dāng)基準(zhǔn)收益率在設(shè)定范圍內(nèi)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目的影響有限，財(cái)務(wù)指標(biāo)均在設(shè)定的基準(zhǔn)內(nèi)變動(dòng)。通過對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析可知，該項(xiàng)目具有一定抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，只要確保租金收入維持在穩(wěn)定的水平，選取較為合適的基準(zhǔn)收益率，即可降低該項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，該項(xiàng)目是具有可行性的。

    （四）鑒別項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

    從項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來看，此次項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要分為四個(gè)方面:一、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，隨州高新投本次債權(quán)受讓實(shí)質(zhì)上是美亞迪光電工業(yè)用地、廠房等物權(quán)的受讓，隨州高新投通過出租廠房等方式參與招商引資競(jìng)爭(zhēng)的前景不容樂觀；二、設(shè)施更新風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的硬件配套設(shè)施，如網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備，配套的水、電、氣供給等設(shè)施會(huì)隨著時(shí)間推移或某些意外造成損壞或故障，給隨州高新投資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)維護(hù)工作帶來一定程度風(fēng)險(xiǎn)；三、公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投資回報(bào)期相對(duì)滯后，隨著項(xiàng)目的進(jìn)一步建設(shè)推進(jìn)，公司資金支出壓力較大。

    四、借鑒價(jià)值

    （一）多角度風(fēng)險(xiǎn)分析，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值

    此次債權(quán)收購最大的關(guān)注點(diǎn)在于如何鑒別此次收購的風(fēng)險(xiǎn)，為此城望集團(tuán)綜合項(xiàng)目的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備更新風(fēng)險(xiǎn)等眾多風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，通過比較和分析，我們?cè)谌嬖u(píng)估的基礎(chǔ)上，選擇以銀行貸款來完成此次收購，保證項(xiàng)目的成本可控性，這樣降低收購的財(cái)務(wù)成本，又可以保證國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值最大化的原則。通過綜合明晰種種風(fēng)險(xiǎn)，并提出風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)防和化解的。只要操作和處理得當(dāng)，本次債權(quán)受讓完全可以獲得理性的投資回報(bào)。從長(zhǎng)期投資來看，對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)及利潤(rùn)的增長(zhǎng)將起到積極的作用。

    （二）挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，提升項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)能力

    通過挖掘項(xiàng)目附屬設(shè)施的商業(yè)價(jià)值，提高了這些附屬設(shè)施的經(jīng)營(yíng)服務(wù)效率，還為項(xiàng)目公司的正常運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了不小的收入來源，減少了隨州高新投入的壓力。因此，本項(xiàng)目結(jié)合隨州高新投發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)營(yíng)范圍以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，設(shè)計(jì)了三種經(jīng)營(yíng)收益模式，第一、房屋自用可節(jié)省經(jīng)營(yíng)成本，隨州高新投未來發(fā)展過程中可將房產(chǎn)作為子公司辦公及產(chǎn)品制造場(chǎng)所，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看減少了子公司辦公場(chǎng)所租賃所需的租金，為隨州高新投在子公司運(yùn)營(yíng)方面節(jié)省了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。第二，標(biāo)的出租獲取租金收入，2015-2019年總計(jì)確認(rèn)租金收入1681.76萬元，本次收購標(biāo)的廠房設(shè)施狀況良好，在租金現(xiàn)金流獲取上穩(wěn)定性更高，未來預(yù)期出租率平均維持在90%水平，相應(yīng)租金可以在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中提高。標(biāo)的出租帶來的租金現(xiàn)金流具有穩(wěn)定性且開展出租所需成本較低，可以有效增加隨州高新投經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，緩解債務(wù)壓力。第三，以標(biāo)的為抵押擴(kuò)大融資規(guī)模，本次收購的兩處標(biāo)的房產(chǎn)及土地流動(dòng)性較強(qiáng)，資產(chǎn)規(guī)模較大，對(duì)隨州高新投現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)而言屬于優(yōu)質(zhì)流動(dòng)性資產(chǎn)。未來隨州高新投開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他業(yè)務(wù)時(shí)，可將本次收購的兩處標(biāo)的房產(chǎn)及土地作為抵押，開展相應(yīng)融資活動(dòng)，有效緩解目前公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、可抵押資產(chǎn)較少的問題。

    （三）國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益至上，完善的爭(zhēng)端解決機(jī)制

對(duì)不同情境下可能出現(xiàn)的問題，如何解決，在具體可研中，進(jìn)行了明確。這主要包括如何保證國(guó)有資產(chǎn)保值，以及由于不同原因帶來雙方合作終止和糾紛的情況。出現(xiàn)的任何問題，將按照雙方約定的爭(zhēng)端解決機(jī)制進(jìn)行，包括因履行協(xié)議發(fā)生或與協(xié)議有關(guān)的任何爭(zhēng)議，爭(zhēng)議方應(yīng)依據(jù)協(xié)議約定，本著平等、誠信、互利之精神友好協(xié)商解決。所以在項(xiàng)目收購過程中，合作雙方基本沒有因?yàn)楹献鞣矫娴膯栴}產(chǎn)生大的爭(zhēng)議，因?yàn)橛袇f(xié)議在先，執(zhí)行起來就沒有出現(xiàn)任何障礙。