2021年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。

據(jù)悉，國家發(fā)展改革委投資司高度重視這項工作，通過現(xiàn)場調(diào)研、座談研討、視頻溝通等多種方式，對重點項目加強指導(dǎo)，協(xié)助解決推進中的難點問題。例如，采用“開門辦公”方式指導(dǎo)支持深圳市人才安居集團推進保障性租賃住房REITs項目，現(xiàn)場調(diào)研北京市有關(guān)租賃住房項目，幫助重慶市發(fā)展改革委和項目單位等研討解決相關(guān)項目的運營模式問題，積極研究上海市有關(guān)保障性租賃住房項目發(fā)行REITs的監(jiān)管要求等。

深圳市發(fā)展和改革委員會黨組書記、主任郭子平表示，該部門積極協(xié)助國家發(fā)展改革委提前介入、工作前移，幫助人才安居集團在2個月內(nèi)完成了項目申報材料從準(zhǔn)備到定稿的全部工作。在項目申報過程中，深圳市發(fā)展改革委與規(guī)劃和自然資源、國資、住房建設(shè)、金融監(jiān)管、稅務(wù)、證監(jiān)、深圳證券交易所等單位通力協(xié)作，先后召開十余次會議，專項推進保障性租賃住房REITs項目存在的產(chǎn)權(quán)登記、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、資產(chǎn)認(rèn)定、項目配租等重難點問題，并提前協(xié)調(diào)解決了項目發(fā)行階段的潛在問題。

丨基礎(chǔ)設(shè)施REITs助力保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，全國已有近30個?。▍^(qū)、市）出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見?！笆奈濉逼陂g，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套，預(yù)計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

深圳證券交易所副總經(jīng)理李輝認(rèn)為，當(dāng)前推進保障性租賃住房REITs正當(dāng)其時。

“保障性租賃住房租金來源分散、持續(xù)穩(wěn)定，與發(fā)行公募REITs的要求較為契合。”李輝說，“同時，保障性租賃住房REITs進一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)類型，REITs的信息披露、交易擴募等機制，也有助于租賃住房行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?！?/span>

深圳是一個對保障性租賃住房需求很大的城市。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，深圳非戶籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈現(xiàn)以租為主的特點。

深圳市住房保障署相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十四五”期間，深圳計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套（間），占各類住房建設(shè)籌集總量的45%左右。如此大規(guī)模的建設(shè)需求帶來了較大的資金壓力。

2020年10月發(fā)布的《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》要求，依法依規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。

“深圳發(fā)行保障性租賃住房REITs，有利于盤活存量的保障性租賃住房資產(chǎn)，吸引社會資本參與建設(shè)，解決資金來源問題；有利于迅速增加保障性租賃住房供應(yīng)，提升租賃住房企業(yè)的運營管理能力。”該負(fù)責(zé)人說。

丨安居集團選取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行保障性租賃住房REITs

深圳市人才安居集團是2016年成立的住房專營機構(gòu)，已累計籌建各類保障性租賃住房15.8萬套，其中保障性租賃住房約8萬套，資產(chǎn)規(guī)模達1700億元。該集團在“十四五”期間計劃承擔(dān)深圳三分之一的保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，亟需長期、大額、低成本的資金支持。

“當(dāng)前，保障性租賃住房企業(yè)的融資模式以傳統(tǒng)債務(wù)融資為主，加大了企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以盤活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，形成‘投資建設(shè)住房——REITs盤活資產(chǎn)——回收資金再投資’的良性發(fā)展格局。”深圳市人才安居集團有限公司董事長趙宏偉說。

趙宏偉介紹，本項目選取了4個優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書。這4個項目位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。項目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。而且項目主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。

據(jù)了解，安居集團本次項目募集的資金將繼續(xù)投資于深圳的保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計可新增保障性租賃住房2000余套。

“深圳市發(fā)展改革委高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)工作，目前深圳上報的鹽田港倉儲物流、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園和協(xié)助上報的首創(chuàng)水務(wù)等3個項目已順利發(fā)行上市，深圳能源東部電廠項目也已獲得證監(jiān)會、深交所受理。未來，深圳市發(fā)展改革委將堅持‘小步快走’，全力推動人才安居集團保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，研究在雙碳、文旅、新基建等領(lǐng)域推出新項目，不斷擴大項目發(fā)行范圍。”郭子平說。